중도금을 지급하지 않으면 등기이전을 거절할 수 있을까? 동시이행의 항변권 알아보기 ⑭)

Give & Take

 

☞ 사례를 살펴보자

 

甲은 2020년 4월 1일 자신의 X건물을 乙에게 20억에 매도하였다.

 

계약내용은 다음과 같다.

● 계약금 2억 원 : 계약 당일 지급

● 중도금 10억원 : 두 차례 지급

● 잔금 8억원 : 2020년 6월 1일 소유권이전등기와 동시에 지급

 

그런데

乙은 마지막 중도금 5억 원을 지급하지 않은 채 잔금지급기일까지 지나버렸고,

甲 역시 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하거나 교부하지 않은 채 잔금기일을 넘겼다.

 

이 경우

√ 매도인 甲은 소유권이전을 거절할 수 있을까?

√ 매수인 乙도 대금지급을 거절할 수 있을까?

 

이번 사례를 통해 동시이행의 항변권의 성립요건과 효력을 알아보자

 

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I. 문제의 제기

 

매매계약은 쌍무계약이다.

쌍방은 서로의 의무가 대가관계에 있으므로 상대방이 이행하거나

이행을 제공할 때까지 자신의 이행을 거절할 수 있다.

 

 이 사건에서는

① 매도인 甲에게 동시이행의 항변권이 인정되는지

② 매수인 乙에게도 인정되는지가 문제 된다.

 

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II. 동시이행의 항변권이란?

 

1. 의의

  동시이행의 항변권이란

  쌍무계약에서 상대방이 자신의 채무를 이행하거나 적법하게 이행을 제공할 때까지

  자신의 채무의 이행을 거절할 수 있는 권리를 말한다.

 

  이는 계약상 공평의 원칙을 실현하기 위한 제도이다.

 

2. 법적성질

    동시이행의 항변권은 민법상의 임의 규정이다.

 

  따라서 

 

  ● 당사자가 특약으로 배제할 수 있고

  ● 권리자가 스스로 포기할 수도 있다.

 

3. 인정범위의 확장

  원칙적으로는 쌍무계약에서 인정되지만,

  공평상 필요하면 다음과 같은 경우에도 인정된다.

 

  ① 계약이 무효. 취소된 경우 상호 반환의무

  ② 변제와 영수증 교부의무

  ③ 기타 서로 대가관계에 있는 의무

 

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III. 성립요건

 

1. 대가관계있는 채무가 존재할 것

  동일한 쌍무계약에서 발생한 서로 대가관계에 있는 채무여야 한다.

 

  다만,

  ● 부수적 의무위반만으로는 인정되지 않고

  ● 계약의 동일성이 유지되는 한 채권양도. 상속 등에도 존속한다.

 

  또한

  채무가 손해배상채무로 변경되더라도 동일성이 유지되면 항변권도 존속한다.

 

2. 상대방 채무가 변제기에 있을 것

  원칙적으로 

  상대방의 채무가 아직 변제기에 이르지 않으면 항변권은 인정되지 않는다.

  그러나 예외적으로

  선이행의무자라도 자신의 이행이 지체되는 사이에 상대방 채무의 변제기가 도래하면

  동시이행의 항변권을 행사할 수 있다.

 

  또한

  상대방의 재산상태가 현저히 악화된 경우에는 불안의 항변권도 인정된다.

 

3. 상대방이 이행 또는 이행제공을 하지 않을 것

  상대방이 적법한 이행 또는 이행제공 없이 자신의 이행만 요구하는 경우

  동시이행의 항변권을 행사할 수 있다.

 

  또한

  ● 일부이행

  ● 불완전이행

  ● 수령지체

  등의 경우에도 그 범위 안에서 항변권이 인정된다.

 

IV. 동시이행의 항변권의 효력

 

1. 이행거절권

  상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의  채무이행을 거절할 수 있다.

  거절의 범위는 상대방의 채무액 중 대등액에 한한다.

  또한 영구적인 거절권이 아니라 연기적 항변권이다.

 

2. 이행지체 불성립

  동시이행의 항변권이 있는 채무를 이행하지 않아도 상대방 채무의 이행제공이 있을 때까지는

  항변권을 행사하지 않아도 이행지체가 되지 않는다.

  아울러 금전채무에 대한 지연이자는 발생하지 않는다.

 

V. 문제의 해결

 

1.  매도인 甲의 경우

  甲은 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여

  언제든지 잔금과 동시에 교부할 수 있도록 

  매수인에게 통지하면 적법한 이행제공을 한 것으로 본다.

  이러한 상태에서

  乙이 중도금과 잔금을 지급하지 않으면

  甲은 동시이행의 항변권을 행사하여 소유권이전등기를 거절할 수 있다.

 

  또한

  미지급 중도금,

  중도금 지연이자,

  잔금도 모두 함께 지급될 때까지

  등기이전을 거절할 수 있다.

 

2. 매수인 乙의 경우

  반대로

  甲도 등기서류를 준비하지 않은 채 잔금기일을 넘겼으므로

  乙역시

  등기서류를 교부받을 때까지

  중도금,

  중도금 지연이자,

  잔금 지급을 거절할 수 있다.

 

  즉,

  甲과 乙 모두 서로에게 동시이행의 항변권을 행사할 수 있다.

 

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▶ 핵심 판례 포인트

  판례는

 

  매도인이 등기서류를 현실적으로 제공하지 않았더라도

  법무사 사무실 등에 서류를 준비해 두고

  언제든지 잔금과 교환할 수 있음을 통지하였다면

  적법한 이행제공으로 본다.

 

  이 경우

  매수인이 대금을 지급하지 않으면

  배도인은 동시이행의 항변권을 행사할 수 있다.

 

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▶ 실무에서 알아두면 좋은 점

 

부동산 거래에서는

매도인은 등기서류를 준비하고

매수인은 잔금을 준비한 뒤

법무사 사무실에서 동시에 교환하는 방식으로 거래가 이루어진다.

이처럼

동시이행의 항변권은

거래의 안전과 공평을 보장하는 매우 중요한 제도이다.

 

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♣ 한 줄 암기

 

| 동시이행의 항변권은 "상대방이 이행하거나 이행을 제공할 때까지 나도 이행하지 않겠다."는 권리이며,

| 성립요건은 "대가관계있는 채무 + 변제기 도래 + 상대방의 미이행 "

| 효력은 "이행거절. 상환이행판결. 이행지체책임 면제'이다.