계약하기도 전에 건물이 불타버렸다면? (민법계약 ⑪)

손해 배상

 

 

☞ 사례로 시작해 보자

 

A는 자신의 건물 20층 건물을 B에게 100억 원에 팔기로 계약했다.

계약금은 10억 원 중도금은 8월 1일 , 잔금은 9월 1일에 지급하기로 했다.

그런데 계약을 체결하기도 전에, 누구의 잘못인지 알 수 없는 화재로 건물이 모두 불타버렸다.

이를 모르고 계약을 체결한 B는 계약이 무효라는 사실을 뒤늦게 알게 되었다.

이 경우 B는 A에게 손해배상을 청구할 수 있을까?

 

---------------------------------------------------

I. 문제의 제기

 

계약의 목적물이 계약 당시 이미 멸실되어 있었다면 계약은 원시적으로

이행이 불가능한 계약이 된다.

이 경우 계약의 효력과 함께 계약체결상의 과실책임이 성립하는지가 문제된다.

 

-------------------------------------------------

II. 계약체결상의 과실책임의 성립요건

 

계약체결상의 과실책임이 인정되기 위해서는 다음 요건이 필요하다.

 

1. 계약이 원시적으로 불능일 것

    계약 체결 당시 이미 목적물의 전부 또는 일부가 이행 불가능한 상태여야 한다.

    즉, 계약 자체가 처음부터 실현될 수 없는 상태여야 한다.

 

2. 상대방에게 손해가 발생할 것

  계약이 무효가 됨으로써 상대방이 계약을 믿고 지출한 비용이나 손해가 발행하여야 한다.

 

3. 급부의무자에게 악의 또는 과실이 있을 것

   목적물이 이미 이행 불가능하다는 사실을 알았거나,

   조금만 주의하였다면 알 수 있었음에도 이를 알리지 않은 경우를 말한다.

 

4. 상대방은 선의. 무과실일 것

   상대방은 계약 당시 원시적 불능 사실을 알지 못하였고,

   알지 못한 과실도 없어야 한다.

 

---------------------------------------------

III. 계약체결상의 과실책임의 효과

 

1. 신뢰이익의 배상

   상대방이 계약의 유효를 믿고 지출한 손해를 배상하여야 한다.

   

    대표적인 예는 다음과 같다.

 

  ● 계약 준비 비용

  ● 목적물 조사 비용

  ● 대출을 위해 지출한 비용

  ● 금융기관 이자

  ● 계약 체결을 위한 각종 부대비용

 

   이처럼 계약을 믿고 지추란 비용이 신뢰이익에 해당한다.

 

2. 이행이익을 초과할 수 없다.

    신뢰이익의 배상은 어디까지나 계약이 정상적으로 이행되었을 경우

    얻을 수 있었던 이행이익의 범위를 넘을 수 없다.

 

   즉,

  ● 건물을 되팔아 이들 예상 수익

  ● 임대수익

  등의 이행이익보다 더 많은 손해배상을 청구할 수는 없다.

 

 

 

 

 

---------------------------------------------------

IV. 문제의 해결

 

이 사건에서는 계약 당시 이미 건물이 화재로 멸실되어 있었으므로 계약은 원시적 불능으로 무효이다.

 

만약 매도인 A가 건물의 멸실 사실을 알았거나 알 수 있었음에도 이를 알리지 않았다면 

계약체결상의 과실 책임이 성립한다.

 

반면 매수인 B가 이러한 사실을 알지 못하였고 과실도 없었다면

B는 계약을 믿고 지출한 신뢰이익의 손해배상을 A에게 청구할 수 있다.

 

다만, 그 손해배상액은 계약이 정상적으로 이행되었더라면 얻을 수 있었던

이행이익의 범위를 초과할 수 없다.

 

------------------------

▶ 생활 속 법률 이야기

 

부동산 거래에서는 계약 전에 건물이 철거되거나 화재로 멸실되는 사고가 발생하는 경우가

드물지만 실제로 일어날 수 있다.

 

만약 이러한 사실을 숨긴 채 계약을 체결하였다면 상대방은 큰 경제적 손해를 입게 된다.

 

민법은 이러한 경우 계약 자체는 무효라고 보면서도, 

계약을 믿고 행동한 상대방을 보호하기 위해 계약체결상의 과실책임을 인정하여 

신뢰이익을 배상하도록 하고 있다.

 

이는 계약의 자유뿐 아니라 거래의 신뢰를 보호하기 위한 중요한 제도이다.

 

---------------------------------------------------------------

♣ 한 줄 정리

 

| 계약 당시 이미 목적물을 이행이 불가능한 원시적 불능 상태였다면

| 계약은 무효가 도았지만, 상대방이 선의. 무과실이고 급부의무자에게 악의 또는 과실이

| 있다면 신뢰이익의 범위에서 손해배상을 청구할 수 있다.