제3자의 방화로 매매목적물이 소실된 경- 위험부담과 채무자주의-제19편

제 3자의 방화

 

☞ 사례를 살펴보자

A는 자신의 주택 X를 B에게 팔기로 계약했다.

B는 계약금 등을 A에게 지급했고, 이제 A는 주택의 소유권을 B에게 이전해 주고,

B는 나머지 매매대금을 지급하면 되는 상황이다.

 

그런데 뜻밖의 일이 발생했다.

계약 후, 전혀 관계없는 제삼자가 방화를 저질러 주택 X 가 모두 불타버린 것이다.

A에게도 잘못이 없고, B에게도 잘못이 없다.

 

그러자 A는 더 이상 존재하지 않는 주택 X의 소유권을 B에게 이전할 수 없게 되었다.

그렇다면 여기서 문제가 생긴다.

 

| A는 주택을 넘겨줄 수 없게 되었는데도 B에게 매매대금을 청구할 수 있을까?

 

반대로

 

| B는 이미 지급한 계약금이나 매매대금이 있다면 돌려받을 수 있을까?

 

이러한 문제를 해결하는 제도가 바로 위험부담이다.

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I. 문제의 제기

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사안에서 A와 B는 유효하게 주택 매매계약을 체결하였다.

그러나 계약 후 제3자의 방화로 목적물인 주택 X가 멸실하여 A의 소유권이전채무는 이행불능이 되었다.

 

따라서 이러한 후발적 이행불능의 경우 누가 계약상 불이익을 부담하는지,

즉 A의 소유권이전의무와 B의 매매대금 지급의무가 어떻게 되는지가 문제 된다.

 

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II. 위험부담

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1. 의의

   위험부담이란 유효하게 성립한 쌍무계약에서 일방의 채무가 당사자 어느 쪽의 책임으로도 돌릴 수 없는

   사유로 이행불능이 된 경우, 그로 인한 불이익을 누가 부담할 것인가의 문제를 말한다.

 

쉽게 말하면,

| "누구의 잘못도 아닌데 계약을 이행할 수 없게 되었다면 누가 손해를 볼 것인가?

의 문제이다.

 

2. 우리 민법의 태도

   우리 민법은 원칙적으로 채무자주의를 취하고 있다.

   즉, 채무자의 채무가 이행불능이 되면 원칙적으로 그 채무자는 반대급부를 청구할 수 없다.

 

   다만, 예외적으로,

 

   ① 채권자의 책임 있는 사유로 이행불능이 된 경우

   ② 채권자의 수령지체 중 당사자 쌍방에게 책임 없는 사유로 이행불능이 된 경우

        에는 채권자주의가 적용될 수 있다.

        또한 위험부담에 관한 규정은 원칙적으로 임의규정이므로 당사자는 특약으로 달리 정할 수 있다.

 

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III. 채무자주의

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1. 적용요건

    채무자주의가  적용되기 위해서는 다음과 같은 요건이 필요하다.

 

    ① 유효한 쌍무계약이 존재할 것

        매매 도급 등과 같이 쌍방이 서로 대가관계에 있는 채무를 부담하는 계약이어야 한다.

 

   ② 후발적 불능일 것

        계약 체결 당시에는 이행이 가능하였으나, 계약 체결 후 목적물이 멸실되는 등의 사유로 

        이행이 불가능하게 된 경우여야 한다.

 

   ③ 채무자에게 책임 없는 사유일 것

        이행불능이 채무자의 고의 또는 과실에 의한 것이 아니어야 한다.

 

        사안에서는 제삼자의 방화로 주택이 멸실되었으므로, 

        특별한 사정이 없는 한 A에게 책임 없는 사유로 인한 이행불능에 해당한다.

 

2. 효과

 

   ① A의 소유권이전의무

       주택 X가 완전히 멸실되었으므로 A는 더 이상 소유권을 이전할 수 없다.

       따라서 A의 소유권이전의무는 이행불능으로 소멸한다.

 

   ② B의 매매대금 지급의무

       민법상 채무자주의가 적용되면  반대급부의무도 소멸한다.

       따라서 A는 B에게 매매대금의 지급을 청구할 수 없다.

       즉,

 

       | 집을 넘겨줄 수 없는 A는 원칙적으로 그 대가인 매매대금을 받을 수도 없다.

 

       이것이 위험부담에서 말하는 채무자주의이다.

 

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IV. 이미 지급한 계약금이나 매매대금은 어떻게 되는가?

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B가 이미 계약금이나 매매대금의 일부를 지급하였다면 A는 법률상 원인 없이 그 돈을 보유하게 된다.

따라서 B는 A에게 부당이득반환을 청구할 수 있다.

따라서 A는 이미 받은 계약금이나 매매대금이 있다면 원칙적으로 이를 반환해야 한다.

 

 

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V. 대상청구건

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만약 주택 X가 멸실된 대신 A가 제삼자에 대하여 손해배상청구권이나 보험금청구권 등,

목적물을 대신하는 경제적 이익을 취득하였다면 어떻게 될까?

 

이 경우 계약의 균형을 유지하기 위하여 B에게 그 대상물 또는 대상청구권을 취득할 수 있도록 하는

대상청구권이 문제 될 수 있다.

 

따라서 이 부분은 단순히

 

|  "A는  집을 잃었으니 계약이 끝난다."

라고만 볼 것이 아니라

| "멸실된 목적물을 대신하여 A가 취득한 이익이 있는가?

도 함께 검토할 필요가 있다.

 

 

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VI. 사안의 해결

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사안에서 A와 B는 유효하게 주택 매매계약을 체결하였다.

그러나 계약 후 제삼자의 방화로 주택 X가 멸실하였다.

이는 계약 체결 당시에는 존재하던 목적물이 계약 후 멸실된 것이므로 후발적 이행불능에 해당한다.

또한 특별한 사정이 없는 한 A와 B 모두에게 책임 없는 사유로 인한 이행불능이다.

따라서 민법상 채무자주의가 적용된다.

그러므로 A는 주택 X의 소유권을 B에게 이전할 수 없게 되고, 그 반대급부인 매매대금도 청구할 수 없다.

또한 B가 이미 계약금 또는 매매대금의 일부를 지급하였다면, B는 A에게 그 반환을 청구할 수 있다.

다만 A가 제삼자인 방화범에 대하여 주택의 멸실을 원인으로 손해배상청구권을 취득하였다면,

그와 관련하여 대상청구권의 문제가 별도로 검토될 수 있다.

 

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♣ 문제의 핵심 정리

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"아무도 잘못하지 않았는데 계약 목적물이 사라졌다면,

원칙적으로 채무자가 반대급부를 청구하지 못한다."

 

이를 표로 정리하면 다음과 같다.

구분	결과
A의 소유권이전의무	이행불능으로 소멸
B의 매매대금 지급의무	반대급부로서 소멸
A의 매매대금 청구	불가능
B가 이미 지급한 돈	반환청구 가능
제3자 방화범에 대한 손해배상	별도로 검토
목적물을 대신하는 보험금.배상금	대상청구권 문제 발생 가능

 

 

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▶ 생활 속 법률 이야기

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부동산 매매계약을 체결한 뒤 갑작스럽게 건물이 화재나 천재지변으로 사라지는 경우,

많은 사람들은 이렇게 생각할 수 있다.

 

| "계약은 이미 했으니 매수인은 무조건 돈을 내야 하는 것 아닌가?"

 

하지만 반드시 그렇지는 않다.

 

계약 후 목적물이 누구의 잘못도 없이 멸실되어 매도인이 더 이상 계약을 이행할 수 없게 되었다면,

원칙적으로 매도인도 그 대가인 매매대금을 청구할 수 없다.

 

즉, 물건을 줄 수 없다면 원칙적으로 그 대가도 받을 수 없는 것이다.

 

다만, 화재보험금이나 제삼자에 대한 손해배상청구권처럼 멸실된 목적물을 대신하는 경제적 이익이 발생했다면

별도의 문제가 생길 수 있다.

 

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◈ 한 줄 요약

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| 쌍방에게 책임 없는 사유로 계약 목적물이 멸실되어 채무자의 이행이 불가능해진 경우,

| 원칙적으로 채무자는 반대급부를 청구할 수 없으며 이미 받은 대금은 반환해야 한다.