제3자를 위한 계약과 임대차보증금 반환청구권-21편

제3자를 위한 임대차보증금 계약

 

☞ 사례를 살펴보자

A와 B는 상가건물 임대차계약을 체결하였다.

 

A는 B의 건물을 2년간 임차하여 음식점을 운영하기로 하였고, 

임대차계약 체결 당시 다음과 같은 특약을 두었다.

 

  | 임대차계약이 종료되면 임대차보증금은 A의 아내 C에게 반환한다.

 

계약 체결 당시 C 역시 계약 장소에 함께 있었다.

 

그런데 이후 A와 C의 관계가 나빠졌고, A는 B와 함께 보증금을 C에게 반환하기로 한 특약을 삭제하였다.

 

그 후 A는 집을 나가 행방불명이 되었다.

이 경우 임대차계약이 종료되었을 때 C는 B에게 직접 임대차보증금의 반환을 청구할 수 있을까?

 

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I. 문제의 제기

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이 사건에서 A와 B는 임대차계약 종료 시 임대차보증금을 C에게 반환하기로 약정하였다.

따라서 이러한 약정이 제3자를 위한 계약에 해당하는지가 문제 된다.

 

특히 C가 이미 제3자를 위한 계약상의 권리를 취득하였다면, 이후 A와 B가

합의하여 특약을 삭제한 행위가 C의 권리에 영향을 미칠 수 있는지가 문제 된다.

 

 

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II. 제3자를 위한 계약

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1. 의의

  제3자를 위한 계약이란,

  계약당사자가 아닌 제3자에게 계약으로 부 발생하는 권리를 직접 취득하게 하는 계약을 말한다.

 

즉,

 

  |  계약은 A와 B가 체결하지만

  |  그 계약으로 인한 권리는 C가 직접 취득하는 것이다.

 

민법 제539조는 제3자를 위한 계약을 인정하고 있다.

 

예를 들면,

 

● 보험계약에서 보험수익자를 지정하는 경우

● 임대차계약 종료 후 보증금을 제3자에게 지급하기로 하는 경우 

    등이 이에 해당할 수 있다.

 

 

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III. 제3자를 위한 계약의 성립요건

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제3자를 위한 계약이 성립하기 위해서는 다음과 같은 요건이 필요하다.

 

1. 유효한 기본계약이 존재할 것

    우선 계약 당사자 사이에 유효하게 계약이 존재하여야 한다.

    이 사건에서는 A와 B 사이에 상가건물 임대차계약이 체결되었으므로 기본계약은 존재한다.

 

2. 제3자에게 직접 권리를 취득시키려는 약정이 있을 것.

    계약당사자 사이에 제3자가 직접 권리를 취득하도록 하는 수익약정이 있어야 한다.

    단순히 제3자에게 돈을 전달해 달라는 정도가 아니라,

 

    |  제3자가 직접 상대방에게 이행을 청구할 수 있도록 하려는 의사

   가 인정되어야 한다.

 

  이 사건에서는 임대차 종료 시 임대차보증금을 C에게 반환하기고 명시하였으므로 

   제3자를 수익자로 하는 약정이 존재한다고 볼 수 있다.

 

3. 제3자의 수익의 의사표시

   민법상 제3자는 계약의 이익을 받을 의사를 표시함으로써 계약상 권리를 취득하게 된다.

 

   여기서 수익의 의사표시는 반드시 명시적으로 할 필요는 없다.

   예를 들어,

 

  ● 계약 체결 과정에 직접 참여한 경우

  ● 계약 내용을 알고 이를 받아들인 경우

  ● 계약상 이익을 받을 의사를 행동으로 나타낸 경우

  등에는 묵시적인 수익의 의사표시도 인정될 수 있다.

 

 

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IV. 제3자의 권리 취득 이후 계약 변경이 가능한가?

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이 부분이 이 사건의 핵심이다.

 

민법 제 541조에 따르면, 제3자가 수익의 의사표시를 한 후에는 계약당사자 마음대로

계약을 변경하거나 제3자의 권리를 소멸시킬 수 없다.

 

즉,

 

  | 제3자의 권리가 확정되기 전에는 계약당사자가 계약 내용을 변경할 수 있지만,

 

  | 제3자가 수익의 의사표시를 하여 권리를 취득한 후에는 원칙적으로 제3자의 동의 없이

  |  그 권리를 변경하거나 소멸시킬 수 없다.

 

  이는 제3자가 이미 계약상 독립된 권리를 취득하였기 때문이다.

 

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V. 사안의 검토

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1. C가 제3자를 위한 계약상의 권리를 취득하였는가?

    A와 B는 임대차계약 종료 시 보증금을 C에게 반환하기로 약정하였다.

    또한 C는 임대차계약 체결 당시 계약 장소에 함께 있었다.

    따라서 C는 해당 약정의 존재를 알고 있었고, 그 이익을 받을 의사를 표시하였다고 볼 여지가 크다.

 

    특히 계약 체결 과정에 직접 참여하였다면 묵시적인 수익의 의사표시가 인정될 수 있다.

 

   따라서 C는 제3자를 위한 계약의 수익자로서 권리를 취득하였다고 볼 수 있다.

 

2. 이후 A와 B가 특약을 삭제할 수 있는가?

  C가 이미 수익의 의사표시를 하여 권리를 취득하였다면, 

  이후 A와 B가 합의하였다고 하더라도 C의 동의 없이 그 권리를 임의로 변경하거나 소멸시킬 수 없다.

 

  따라서 단순히 A와 B가 나중에

 

  | "보증금을 C에게 반환한다."

    는 특약을 삭제하였다고 하여 C의 권리가 당연히 사라지는 것은 아니다.

 

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VI. 문제의 해결

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이 사건의 임대차계약에서 임대차보증금을 A의 아내 C에게 반환하기로 한 약정은

C를 수익자로 하는 제3자를 위한 계약으로 볼 수 있다.

 

C가 계약 체결 과정에 참여하고 그 약정에 따른 이익을 받을 의사를 묵시적으로 표시하였다면,

C는 임대인 B에 대하여 직접 임대차보증금의 반환을 청구할 수 있는 권리를 취득한다.

 

그 이후 A와 B가 합의하여 해당 특약을 삭제하였다 하더라도,

특별한 사정이나 C의 동의가 없는 한 이미 취득한 C의 권리를 임의로 소멸시킬 수 없다.

 

따라서 임대차계약이 종료되면 C는 B에게 직접 임대차보증금의 반환을 청구할 수 있다.

 

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♣ 핵심 정리

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제3자를 위한 계약의 구조

 

A와 B가 계약 체결

↓

계약상 이익을 C에게 직접 귀속시키기로 약정

↓

C가 수익의 의사표시

↓

C의 권리 확정

↓

이후 A와 B 마음대로 변경. 소멸시키기 어려움

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제3자를 위한 계약에 있어서 제3자가 수익의 의사표시를 하면 제3자는 낙약자에 대하여

직접 이행을 청구할 수 있는 권리를 취득하며, 그 이후에는 특별한 사정이 없는 한 요약자와

낙약자가 합의하여 제3자의 권리를 임의로 변경하거나 소멸시킬 수 없다.

 

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▶ 한 줄 결론

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제3자를 위한 계약에서 제3자가 수익의 의사표시를 하여 권리를 취득한 후에는,

원칙적으로 계약당사자가 제3의 동의 없이 그 권리를 변경하거나 없앨 수 없다.