아파트 분양광고를 믿고 계약했는데 사실이 아니었다면?(민법계약 ⑦)

아파트 분양

 

☞ 사례로 시작해 봅시다.

 

아파트를 분양받을 때 우리는 모델하우스와 광고를 꼼꼼히 살펴본다.

 

광고에는 흔히 이런 문구들이 잘 등장한다.

 

● 서울 접근성 향상

● 지하철 연장 예정

● 명문대 이전 추진

● 대규모 테마파크 조성

● 온천시설 설치

● 고급 원목마루 시공

 

그런데 입주 후 확인해 보니 광고 내용 중 상당 부분이 실현되지 않았다.

이 경우 분양회사를 상대로 손해배상을 청구할 수 있을까?

오늘은 분양광고가 청약에 해당하는지 여부를 살펴본다.

 

I. 문제의 제기

 

갑은 신탁회사 A의 분양광고를 믿고 아파트 분양계약을 체결하였다.

그러나 광고된 내용 중 상당 부분이 실현되지 않았다.

이 경우 분양광고의 내용이 계약의 내용이 되는지,

즉 분양광고가 청약에 해당하는지가 문제 된다.

만약 광고가 청약에 해당한다면 계약 내용으로 인정되어 손해배상청구가 가능할 수 있다.

반면 단순한 청약의 유인에 불과하다면 원칙적으로 계약상 책임을 묻기 어렵다.

 

II. 청약의 의의와 요건

 

1. 청약의 의의

  청약이란 계약을 성립시키기 위하여 상대방의 승낙과 결합될 것을 목적으로 하는 

  확정적인 의사표시를 말한다.

 

  즉, 상대방이 승낙만 하면 계약이 성립할 정도로 구체적이고 확정적인 내용이어야 한다.

 

2. 청약의 요건

 

  1) 특정성

     청약은 장차 계약당사자가 될 자에 의하여 이루어져야 한다.

     다만 상대방은 특정인일 수도 있고 불특정 다수인일 수도 있다.

 

  2) 확정성

    청약은 상대방의 승낙만으로 계약이 성립할 수 있을 정도로 구체적이어야 한다.

    이러한 확정성이 없는 경우에는 단순한 광고나 안내에 불과하며, 이를 청약의 유인이라고 한다.

 

III. 분양광고는 청약일까?

 

1. 판례의 입장

 

  대법원은 아파트의

  ● 외관

  ● 구조

  ● 자재

  ● 부대시설

  등과 같이 분양회사가 직접 실현할 수 있는 사항에 대한 광고는 계약 내용이 될 수 있다고 본다.

 

반면,

 

  ● 도로 확장

  ● 지하철 개통

  ● 대학 이전

  ● 지역 개발사업

   등과 같이 분양회사가 직접 실현할 수 없는 사항은 일반적으로 청약의 유인에 불과하다고 본다.

  따라서 이러한 내용이 실현되지 않더라도 곧바로 계약상 채무불이행 책임이 발생하는 것은 아니다.

 

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📌 판례의 핵심

| 아파트의 구조. 자재. 부대시설 등에 관한 광고는 계약의 내용이 될 수 있지만,

| 도로 확장이나 지하철 개통 등 외부 개발계획에 관한 광고는 

| 원칙적으로 청약의 유인에 불과하다.

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IV. 문제의 해결

 

사안에서

● 서울대 이전

● 도로 확장

● 복선절철 건설

등은 신탁회사 A가 직접 실현할 수 없는 사항이다.

 

따라서 이러한 광고는 계약 내용이라기보다 분양을 유도하기 위한

청약의 유인에 해당한다.

 

반면,

● 온천시설

● 원목마루

● 유실수 단지

●  테마파크

● 콘도 이용시설

 

등은 아파트 단지의 시설이나 부대설비와 관련된 사항으로 

분양회사가 직접 이행할 수 있는 내용이다.

 

따라서 이러한 사항은 계약 내용으로 인정될 수 있으며, 실제로 이행되지 않았다면,

채무불이행에 따른 손해배상책임이 문제 될 수 있다.

 

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▶ 생활 속 법률 이야기

 

아파트 분양광고에는 다양한 미래 개발계획이 포함되는 경우가 많다.

 

그러나 광고에 나온 모든 내용이 곧바로 계약의 내용이 되는 것은 아니다.

 

특히 지하철 개통, 대학 이전, 도로 확장과 같은 사업은 국가나 지방자치단체의 

정책에 따라 변경될 수 있기 때문에 분양회사가 직접 책임지기 어려운 경우가 많다.

 

반면 아파트 내부 마감재나 단지 내 시설처럼 분양회사가 직접 설치하고 관리할 수 있는

사항은 계약 내용으로 인정될 가능성이 높다.

 

따라서 분양계약을 체결할 때는 광고 내용을 꼼꼼히 확인하고,

중요한 사항은 계약서에 명시되어 있는지 확인하는 것이 중요하다.

 

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♣ 한 줄 정리

 

|  분양광고 중 아파트의 구조. 자재. 부대시설에 관한 내용은 계약 내용이 될 수 있지만,

|  도로 확장. 지하철 개통 등 외부 개발계획은 원칙적으로 청약의 유인에 불과하다.

 

법률은 시험을 위한 지식이 아니라, 우리의 일상을 지키는 지혜입니다. - 임바오 -